Штрафи за поганий стан будинків

Чому місто має ремонтувати чийсь дах? Чому ефемерний ЖЕК за копійки, які йому платять, повинен утримувати чиїсь під'їзд? І чому місто має турбуватись капітальними ремонтами будинків, які місту не належать (а належать мешканцям цих квартир)? Чому мешканець будинку не встане о 6 ранку і не піде відкидати сніг коло свого будинку, а чекає на працівника ЖЕКу, який це має зробити за 50 грн на день (в кращому разі) коло 20+ будинків?

Львів'яни живуть у гіпертрофованій реальності - хтось має робити щось за них стосовно того, що належить їм, - бо мусить. ОСББ та інші вправи - це добре, але робиться на добровільних засадах. Законодавство незворушне останні 20 років. Половина персоналу міської ради займається ЖКГ, яке давно вже місту не належить. Якщо хтось має щось за мене зробити - звичайно це не додає мені стимулів вкладати власні кошти, а якщо їх немає - думати про те, де їх знайти. Порушена мотивація, система підсилює розтліваючи мотиватори - пасивність, інертність, безініціативність, безвідповідальність, звичайну лінь.

Що можна зробити?

Вжити радікальних заходів - визнати, що ЖЕКів не буде, що мешканці будинків мають домовлятись між собою і шукати хто буде утримувати і ремонтувати будинки. Як це зробити - ввести штрафи за поганий зовнішній або внутрішній вигляд будинків - за дахи, що протікають, за нечиті під'їзди, за будинки в аварійному стані. Штрафи з власників квартир у цьому будинку, з усіх разом. Звільнити персонал ЛМР, який займається ремонтами і додати персоналу в юридичний відділ. Судитись і відсуджувати, - якщо немає коштів - для чого жити в такій квартирі - продавайте і шукайте таку, яку можете дозволити або вимагайте підвищення зарплати (бо будуть аргументи - немає грошей) - ваші проблеми - це не проблеми міста, це ВАШІ проблеми. Львів'яни повинні навчитись нести відповідальність і сприймати нерухомість як те, що воно є - актив, який можна купити і який можна продати - а не те, що їх належить і належить лише те, що всередині і ніяк не те, що ззовні. І стандарти мають підвищюватись - якщо сихівські будинки мають термін експлуатації 30 років - то нехай мешканці і переймаються де вони будуть жити у 2020р. - будинок має бути або капітально відремонтований, або мешканці - виселені. Це стане революцією мислення.

Лобіювати в Раді зміну закону про ЖКГ, - перекласти відповідальність на власників, а не на територіальні громади.

Якщо суди програються, закони - не міняються, ввести комунальний податок - зробити всі ті обґрунтування скільки потрібно на утримання, ремонти і все решта - і окласти кожний квадратний метр у Львові величезним податком на відновлення та утримання житлового господарства. Виключення - ви є член ОСББ і територіальна громада міста не несе відповідальність за ваш будинок. Лишити штрафи в силі - ОСББ теж може забути чистити під'їзди або капітально ремонтувати будівлі.

P.S. жоден мер не пройде з такою програмою - пасивність непереможна - активність - політично не продається

БТІ у Львові

Бюро технічної інвентаризації - установа, через яку проходить будь-хто, хто колись реєструватиме свої майнові права у Львові. Ті, хто вже проходив через це капище капіталізму на Липинського, знає у якому жалюгідному стані знаходиться ця установа. Радянська будова з працівниками пост-радянської ментальності і абсолютною відсутністю поваги до людей, які тлумляться по коридорах. Так, криза зменшила наплив людей, але буде економічне пожвавлення і ситуація знову повторюватиметься.

Як можна змінити ситуацію? У короткостроковому періоді:
- Розмістити на вході БТІ інформаційний пост (не дошку, а людину/прицівника), щоб люди не бігали по кабінетах і не питали людей в чергах, щоб дізнатись про процедури
- Інфомаційний пост має видавати номерки в чергу до відповідного працівника. Така система дозводить певної мірою навести порядок в чергах, дати можливість людям поїхати по інших справах якщо в них номер 20-тий в черзі, а керівництву слідкувати за продуктівністю роботи персоналу.
- Ввести можливість реєстрації через Інтернет на прийом - щоб люди могли спокійно прийти у призначений час без черги. Зрештою зробити сайт БТІ.

У середньостроковому періоді:
- Прописати проект будівництва нового, сучасного будинку для БТІ, для зручності львів'ян
- Для фінансування проекту подати заявку ЄБРР на умовах залучення довгострокового кредиту
- Виплата відсотків та кредиту та тіла кредиту здійснюватиметься за рахунок надбавки до ціни послуг БТІ. Вони суттєво зростуть, але зважаючи на те, що БТІ реєструє права власності на нерухомість, яка коштує не копійки, відповдіно навіть декілька тисяч гривень - це справедлива плата за реєстрацію права власності, в нормальних умовах.
- Продумати процедури попередньої реєстрації справи онлайн, для пришвидшення розгляду, навіть оплати послуг онлайн
- Продумати процедуру обслуговування іноземців, зокрема росіян, поляків та англомовних мешканців Львова, які хочуть придбати квартири або продати свою нерухомість. Відсутність таких послуг (обслуговування іноземними мовами) стримує попит на нерухомість з боку іноземців.

Будівельна галузь встала - відповідно такі проекти здатні пожвавити будівництво, і виключити корупцію та славнозвісні відкати, зважаючи на стандарти ЄБРР. А львів'яни не будуть з жахом думати про БТІ і всі ті процедури, коли вони захочуть продати або купити квартиру.

Каталог комунальної власності міста

Мешканці міста є співвласниками комунальної власності – чи ми знаємо де ця власність і як ефективно нею управляють? В Україні до права власності відносяться як до сімейної таємниці, доступ до якої всіляко обмежують (закритий земельний кадастр) і навколо якої відбуваються неябиякі спекуляції. А чому співвласники не мають права знати про свою власність?

• Створити відкритий кадастр комунальної власності та власності громади міста – мапу міста із зазначенням власників землі, орендаторів (включаючи на який термін), історії власності віж часів незалежності, власності підприємств, будинків, майнових комплексів тощо
• Заохочувати мешканців цікавитись, зокрема чомусь щось було передано комусь і саме за такою ціною, заохочувати журналістів проводити розслідування, створити частину сторінки із інформацією про казуси українського законодаства у частині прав власності

Львову потрібні кращі забудовники

Мільйонне місто забудовують цегляними копіями панельних будинків часів розвиненого соціалізму, при чому подають це як квартали мрії, еко-будинки, європейські стандарти і т.д. Єдине європейського у всіх без виключення новозбудованих будинках - це ціна на квадратні метри. Чого бракує:

• думки про людей - новобуди не забезпечують зручності ані мешканцям, ані перехожим, не-функціональні глиби цегли, бетону або шкла, навалені на дорогоцінні квадрати міської землі, намішані на людській роботі і пропитані кредитними коштами - ось і все від думки про зручність
  
• стилю - архітектурні рішення не витримують жодної критики. Хто із людей здорового глузду навіть за 10 років дивитиметься на ці псевдо-творіння? Слогани на кшталт "наше місто - найкраще" давно є популізмом. Львів 1910 р. дійсно є найкращим.
  
• нових технологій будівництва - за аргументами про відсутність навичок і технологій стоїть лише небажання вийти за рамки Львова, щоб знайти ці технології та небажання вкладати кошти у розвиток власне людей - будівельників, мулярів, робочих - щоб навчити їх цих технологій.
  
• поваги до мешканців - і в першу чергу від міської влади, яка дозволяє будувати те, що будують зараз, яка не встановлює правил, негнучно ставиться до земельних питань, не заохочує будівництво, не стимулює креативність в архітектурних рішеннях та конкуренцію на скрізь без винятку дотичних ринків.
  

Що можна зробити

• Привезти до Львова іноземних та навіть інших українських девелоперів, забудовників і т.д. Всіляко сприяти їхній появі, не порушуючи правила конкуренції. Надсилати інформаіцю англійською мовою, повідомляти про земельні аукціони за багато місяців наперід, допомогати розібратись з правилами (дозвільній системі), визначити уповноваженого міськадміністрації за контакт з іноземними девелоперами - при чому з депертаменту іншого, ніж безпосередньо відповідає за аукціони та земельну політику. Потрібно негайно створити якісну конкуренцію львівським забудовникам, які і самі не конкурентноспроможні на інших ринках, й усіма способами лоббіюють проти нових конкурентів. Потрібно зламати цей псевдо про-галицький зговір.
• Під час будівництва громадських установ або закладів (університети, мед установи і т.д.) навадати субсідії на кращі архітектурні рішення - на проплату (прозору, на конкурсі) архітектурної документації. Без цього матимемо будови на кшталт нового кемпусу Українського Католицького Університету - вкладено багато - а дивитись немає на що (при чому це була хіба не єдина будова навчального закладу за останні 15 років).
  
• Змінити правила затвердження архітектурних проектів - вимагати іновативності від архітекторів і заохочувати цю іновативність через дозвільну систему. Створити міжнародну дорадчу раду над управлінням архітектури, зменшити вплив "громадської думки" (якою легко маніпулювати як з точки зору соціології, ПРу так і розуміння, - більших львів'ян навряд чи бачили навіть 20 міст в Європі за своє життя і не можуть бути експертами). Водночас відповідальні працівники міськдержадміністрації мають особисто захищати рішення перез ЗМІ - регулярно виходити на громадські слухання.
  
• Визначити далекоглядні вимоги до забудовників - визначити 5-10 пріоритетних / стратегічних районів забудови і встановити вимоги до забудовників, які мали б запропонувати рішення, які б стали б пам'яткою архітектури 21 сторіччя, були зручними, екологічними, покращили б життя навколишніх районів та спонукали б розвиток (або соціальне перетворення) цілих районів. Провести конкурс на розробку комплексного плану розвитку таких ділянок/проектів - запросити консорціуми місцевих закладів (на кшталт інституту містобудування) та передових міжнародних агенцій - для того, щоб наші вчились, а місто отримувало б найкраще в світі.
  
• Вимагати від девелоперів, забудовників, підрядників, будівельно-монтажних компаній розкриття інформації про впровадження нових технологій, навчання, іновацій і т.д. Під час подання заявок, під час зустрічей, під час отримання дозволів та ліцензій. Зрештою, просто попередити, що міська влада не планує зважати на їхні балачки про проблеми (немаємо, дорого, не можемо і т.д.), - компанії існують для того, щоб їх вирішувати. Ті, які не можуть або не хочуть - мають зникнути з ринку.
  

Потрібно прокинутись, роздивитись навкруги, озирнутись навколо і визнати - нас дурять, - мешканців, місто, людей. Ми маємо право жити у кращих будинках, ходити по-між кращими будівлями та бачити гарну архітектуру. На дворі - 21 сторіччя.

Торгово-розважальні центри

Львів починає жити у темпі інших великих міст - з торгово-розважальними центрами. Місто перетворюватиметься на громаду споживачів - які заробляють для того, щоб тратити. Останнє надходження - ТРЦ Леополіс. Львові подібні центри вкрай необхідні, проте девелопери не повідомляють про ті проблеми, які створюватимуть подібні ТРЦ. Що можна було б зробити:

• Чи перероблятиметься сміття, яке продукуватиме ТРЦ?
• Як ТРЦ вплітатиметься у соціально-культурну текстуру міста - чи будуть місця для культурних презентацій, чи зарезервовані субсідійовані місця для авторських крамниць львівських дизайнерів, площі для виставок картин і т.д.
  
• Потрібно рахувати викиди парнікових газів, які спричинить будівництво цього ТРЦ, - він споживатиме величезну кількість енергії - чи використано принципи зеленого дизайну, чи власники задумуються над альтернативними джерелами енергопостачання - площа даху вимірюватиметься десятками кв.м.
• Як ТРЦ працюватиме із мешканцями міста, які можуть лише спостерігати за карнавалом конзюмеризму? Чи викидатимуть продукти чи передаватимуть у притулки?
  
• Чому до розробки не залучені жодні із львівських архитекторів - як ТРЦ використовуватиме елементи сусто галицької архітектури? Чи він стане звичайним стандартним ТРЦ, яких тисячі по світі - точна копія з трохи іншим логотипом? Що виділятиме ТРЦ по-між інших?
  

Простіше задуватись над цими питаннями зараз, коли можна використати найкращий світовий (не лише польський) досвід та навчитись із помилок іншим, відслідкувати тенденції та наслідувати тренди. Крім того, на суспільно-корисні цілі можна залучити дердфінансування (з місцевого бюджету або проектів, які фінансуватиме ЄС в рамках програми добросусідства).

Промислові площі у Львові

Багато промислових площ у Львові та на Львівщині використовують неефективно, або вони просто простоюють. Водночас власники чи орендарі не надто поспішають змінити ситуацію, вичікуючи чи то зростання цін, чи просто їх не цікавлять питання ефективності і влаштовує напів-радянське господарювання. Як можна це змінити:

• Провести аудит промислових площ, які простоюють чи недовикористовуються
• Провести цикл робочих нарад із власниками / орендарями / директорами із залученням фахівців, прикладами з інших країн, потенційними інвесторами, які шукають площі у Львові чи під Львовом
  
• Подавати інформацію для преси - створити суспільний тиск на директорів, вивести їх на люди
• Проводити відверте лобіювання підвищення податку на землю та на ресурси - це дасть дуже добрий сигнал
  
• Напрацювати графіки ефективності використання площ - ВВП на кв.м. або оборот на м.кв. - дозволить графічно побачити які ділянки використовують ефективно, де приховують обороти і де поступово починають з'являтися кластери доданої вартості
  

М'які методи розвитку ринку нерухомості

На ринку нерухомості потрібно більше гравців, щоб пожвавити конкуренцію, водночас потрібні нові ринки та нові ніші на існуючих ринках. Міська влада може застосувати мякі методи (на відміну від відвертого лобіювання або придушення):

• Провести демонстрацію потенціалу ринку на міжнародних виставках та зустрічах девелоперських організацій - потрібно заохочувати інвесторів (можна разом із декількома іншими великими містами з України або разом із сусідніми районними центрами)
  
• Розробити детальні інформаційні матеріали про стан ринку, ризики та нормативну базу - це спростить роботу не лише початківців, але й дозволить вивести з тіні вади існуючого ринку
  
• Чітко визначити пріоритети розвитку ринку нерухомості, наприклад більше якісних та дешевших офісних приміщень для малого бізнесу або покращення візуальної якості та архітектурних рішень житлових будинків (створювати будинки, на які люди приїжджатимуть подивитись), комплексний ремонт старих будинків (якісний та у відповідності із культурно-архітектурними нормами)
  
• Провести економічний фаховий аналіз ринку - закласти гроші до бюджету на ці цілі - від білого до сірого та чорного ринків оренди, купівлі-продажу, оцінки та повернення із застави, розробки, архітектурного супроводу, будівельно-монтажних робіт, і т.д. Скільки гравців на ринку - з України, іноземних, яка динаміка зростання конкуренції. Визначити рекомендації, які ринки вже достаньо зрілі, щоб бути привабливими, а де потрібних поштовх, промоція, розяснення, допомога і т.д.